中经联盟年会|王玉龙:全景分析-产城运营链条上的难点

摘要:北京时间20191214关于【中经联盟年会|王玉龙:全景分析-产城运营链条上的难点】的具体情况和说明,让www.zhendiaini2008.cn新闻频道以图文形式为您慢慢道来。

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12月14日下午14:00,2019中经联盟第11届年会--2020产业运营论坛,在北京市中国大饭店举行,荣盛产业新城集团副总经理王玉龙出席本次论坛。王玉龙进行了“全景分析-产城运营链条上的难点”主题演讲,以下为演讲内容。

王玉龙:我做房地产十年,从业过龙湖和凯德之地。荣盛产业地产进驻的时间不是很长,四年的时间,从第一个香河产业园50多平方公里,到今天13个产业园区,13个产业园总占地有500多平方公里,现在沿着北京一圈有十个,其他是在长江经济带上。本身我在固安做了10几平方公里的产城项目,坚持了三年,特别不容易。郭总刚才讲的一些痛点我都经历过,特别是有一些思维,房地产商转型做产业地产的一些固有的思维,包括地产思维,还有一点很重要,就是考核模式,这种考核模式促使你在产业链招商的时候,没有办法做产业集聚跟产业链条,因为今年完不成任务、明年按不成任务,后年死掉了,为了完成任务不可能完全做产业集聚,如果不在这个链条不招它,今年的业绩就达不成,这是很多地产商转入产城的障碍点。

今天,我想从另一个角度聊一聊产业地产的痛点到底在哪里。其实只要我们把痛点找到了,如果说这里是从地产商转变为产业地产商的,我觉得是有益处的,而并不是从政府思维来考虑这件事情。全景分析这个主题很简单,前端、中端、后端。

前端有前端的痛点,有前端的盈利模式。真正在前端,有自己的盈利模式,前端政府有诉求,或者园区有诉求,你帮我做策划、产业定位、整体规划、做顾问,那是有一定的配合。如果我们做产城也是一样,前端帮助政府做整体的区域优化,政府要加10%的利润。前端做政府土地整理,政府加10%的土地。如果前端,我做基础设施建设,政府也要加10%的利润。

所以前端有前端的盈利模式,中端做产城招商、落地投资,也有落地投资的优势。后端有后端,比如服务、资本化,刚才资本化讲得比较好,后端还有二级,产城里面必然是有二级的。所以这三个角度我不是讲的园中园模式,我更多的是讲产城模式,因为产城模式的痛点是把所有的东西都涵盖在里面,相对来讲,园中园的模式比较简单,我拿一块地切成豆腐块,一个一个招商,相对比较简单。

前端,我列了八点,其实远不止这八点。大家可以看到,规划设计难以落地。这是很多转型之后不太重视的,一个园区如果没有规划。这个规划是非常复杂的,就相当于没有身份证一样,走到哪都寸步难行。走到政府各个口都寸步难行,走到规划、国土、环保、工商等等,没有这个是不行的。产业定位不清晰,我在后面有一些会详细展开讲。像第七点盈利模式分析,我单独讲过产城的盈利模式,在这里,我列了一个在这个链条上的规划,最早我的园区,我们自己操盘的园区是没有规划的,只有一个乡镇规划,但是乡镇规划在里面的详规、产业定位和区域的面积包括指标都是不清晰的,从大概规调整到详细的规划。

这里大家要注意,很多企业在合作一个园区或者收购一个园区的时候,在被调的时候不清楚,不知道会有什么样的雷。比如在规划里面,会有自然保护区、河流、生态廊道等等,如果这点你在被调的时候没有被调清楚,寸步难行。水源保护地、地质塌陷区,包括文保单位,在规划阶段都会遇到这些雷。

在城市设计过程中,包括现在整个北京市,包括河北周边都在做国土空间规划,也会遇到这些问题。这些问题就是刚才郭总在前端说我们要做的一些产业定位,规划指标的争取,所有的文件我们要过专家评审会,这个专家是要在河北省的专家库里随机抽取五位专家,专家评审会是非常严格的,他如果把你否掉之后,规委会是上不了的,专家规委会通过之后,我们才能进一步上会,现在国土跟空间规划大家也要关注,里面包括园区规模、发展边界、用地布局和产业定位,在这里规划非常严格,这是在规划设计阶段,所以要关注。

在一级开发阶段,在产城的模式,它既有一级模式,也有二级模式,刚才有的朋友说我们是华夏幸福基业来的,最早就是一级开发,政府已经明白你不能带来人口的变化,不能引进产业,未来的税收具有不可持续性。比如说华夏最早起家在固安,固安现在的产业引进并不是很好,现在政府要求首先招任何一家企业,税收排在第一位,每亩30万。永清更厉害,每亩80万,达不到这个标准要不就反哺进来,要不就退出,有一个退出机制。招商会遇到这样的瓶颈。实际的情况是怎样?每亩6万,也就是说产业需要升级迫在眉睫。

比如物流类、冷链类、大数据类,不能产生税收,对当地的政府有意义吗?没有意义。所以北京疏解出的很多产业,在北京的周边是承接不了的,现在所有的二级用地全部必须市场化招牌挂,在一个园区里如果地段非常好,有人公开抢,所以用二级反哺一级开发的模式已经走不下去。

从土地开始流转,到征地,到地价评估,到出让方案,评审会,挂牌公式,签订成交确认书,大家知道这个周期需要多长时间吗?我在下面列了一个时间轴,以1月1日开始为例,理想的时间——半年,这是最理想的时间。但是最难控制的是哪个时间?占补平衡指标和增减挂牌指标最难。比如一个园区里,这块地是一般农田或者林地,我要把它变成工业用地,或者变成住宅用地,或者变成科研用地,这块地是一般农田,我把它变性。对于河北省来讲,这块地给它变成工业用地了,全省的耕地面积是不是少了?必须在别的地方把它补回来,所以到别的县市区买这个指标,把它落回来。同时那块地还要把土地同样的等级补回去,比如这个土地的等级是8级,土地的等级很高,那边的土壤就要换成8级。换完之后,那边要验收,验收完之后才能把这个指标卖过来。卖过来之后要经过县市省里挂钩,三级才能协调这个指标。有很多的园区落不下去项目的原因,就是因为这个占补平衡指标协调了一年都协调不下来,这是主要的原因。

我们协调最快的一个指标是用了五个月的时间。而且现在很多县市或者很多的省市已经在要求这个指标不允许私下协调了,怕把市场搞乱,要在省里的大平台上统筹分配,怎么样能轮到你这个项目呢?要么就是省重点,要么就是市重点,要么就是大园区、大平台和重点项目,否则就要排队。

在整个过程中,这是最难控制的,如果你把这个因素考虑进去,一个项目从开始签约到土地整理,征地、供地、组建、报批,一直到供地,一年的时间这还算快的。在这个过程中,要经历过多少部门,从县到市到省里,全部要接触,这协调起来非常难。所以这是一个工业地产的流程,从拿到土地证,一直到不动产权的时间。现在对于工业地产、科研用地,包括教育用地,有一些县市还要上专家评审会,之后才上规委会。规委会通过之后,并不是它开完就给你拿到这个证,现在是规委会开完之后要先做人防,把这些手续全部走完才出工规证,工规证出来之后,还有一个周期拿施工证,这个周期一般的时间两到三个月,也很长。项目从签约到开工,时间也很长,几乎政府的所有部门要走个遍,包括工商,包括环保都要走一个遍。如果碳排放的项目还要去发改委找指标,涉及到大数据的项目,还要双路供电,特别难解决,而且费用特别高,建一个电站在1个亿左右,一个项目的投资才多大,所以为什么不愿意引进这种大数据类的项目,就是高耗能、低产出。

盈利的模式就是在土地整理阶段,基础设施建设阶段,招商阶段,我们都是有各种盈利。政府委托你来做整体的一级开发整理,要有一个资金池的概念,资金池是什么概念?只有土地出让金,税收和非税收入的流程进到资金池。进到资金池干吗?就是做这些事,基础设施建设土地整理,如果资金池里的蓄水没有钱,你修完这些东西政府也没钱返给你。这个资金池里,如果你靠工业地产给资金池蓄水,那是很难的,因为工业地产很便宜。

远一点的项目,要去掉征地的费用,能进资金池里的钱很少,所以怎么办?就要靠住宅用地的土地出让金进资金池,税收一般是后端,如果成熟的园区有税收可以进,如果不是成熟的园区,是没有的。这个资金池里蓄水多少,自己掂量掂量能不能进这些东西,可以做情怀,做完以后没有资金返,企业还要考虑生存发展。怎么办?如果在这种盈利模式下走不通,只能走二级,走什么二级?工业二级和商业二级。比如说自己有一个工业用地,把它建成一栋一栋楼,通过二级土地模式招商相对容易,赚取二级的利润。同时,这个园区还能进入落地投。

同样给大家举一个最简单的例子,100亩工业用地,如果我买地,就算100万一亩,我是花1个亿,如果把它卖掉,你卖掉150万,1亩赚50万,那100亩呢?赚5000万。再给大家算一个账,100亩工业用地,如果按照容积率1.8左右,我能建到14万平米左右的建筑体量,就按10万平米算,1平米现在基本上能卖6000元左右,我是不是能赚6个亿?6个亿的毛利我按照20%算,是不是净利润能赚1个多亿?这是二级我赚的利润,但是我的落地投是多少钱,大家可以算,我的工业厂房和土地和里面的设备都可以进落地投,政府一般返45%,是不是又赚一笔钱。第三笔钱赚什么?赚税收,也就是说这些企业投了产,税收我要跟政府分成的,所以在这土地整理和产业服务,落地投,还有税收。这就是真正产城模式的整个一个系统图,如果把这个吃透了,把它轻重资产结合好了,这个产城才能运营健康。

第二部分讲中端,刚才讲的是前端,中端是招商难,这个招商难,其实招商的话题比较大、比较长,在这里稍微展开讲。比如说从政府角度,或者从企业的角度,还在找一些花1万块钱左右招一些招商的人员帮我们招商,我特别不推崇这种模式,因为招商要招大商,龙头商,大商和龙头商是你下面拿1万块钱左右的工资的人员,能跟对方的老板有一个有效的对接吗?不太可能招商是一把手工程。应该是管委会主任,应该是招商局局长、投促局局长、市长,要么是园区的总负责人去招大商。但是往往现在很多政府对招商并不重视,特别是越往北越不重视,越往南服务越好,所以我写热在职能部门上,热在上面,冷下面,是一个冰山的概念。

这一块,我们的服务、我们的效率在这方面也是比较低下的。

招商的方式明显运用不够,大家还是建一个园区,建一个规划馆,点对点招商,大家参加一个会,交换一下名片,就认为能把这个商招来。其实不是这样,刚才郭总也讲了一个例子,就是青岛产业引导基金,我用资金撬动招商。还有一个招商是什么,就是国家政策招商,政策落在哪,我跟进到哪里。比如G20峰会,要在杭州开了,杭州人民特别的有这方面的天赋,立马就是参加峰会的这些国家,他派驻了两百多人的团队去跑各个国家,他当时就签了100多家企业进了杭州。不像我们,我们在IPEC开了一个会,开完之后变成一堆运营后期难的建筑,这方面的意识我们比较差。所以招商是有很多种,一定要从顶层设计招商,龙头式招商,资本招商。

这是招商的整体质量不高,大部分都是招小商、散商,形成不了产业集聚和产业链条。

还有一个是政策,我深有感触,往南方比如说江浙一带,上海,甚至于广东,政策非常好,我有一个朋友做高端木质家具,在北京顺义。他现在喷漆不让喷,只能拿到外面喷,政府要求他迁走,各种限制,一有污染就要求停工。本来我以为他会迁到河北,但是他没有,竟然回了浙江。后来一问,浙江给他的优惠政策,厂房政府按照你的要求给你建好,免费给你用三年,第四年租金按照5毛一平米,税收三免两减半接着执行,而且还给补贴,企业来了,我会给1000万的补贴或者多少补贴,这样的政策在北京和周边是没有的。所以政策也很关键,政策招商。我们在做一个新园区的时候,首先要替这些企业去政府申请政策,我帮你运营一个园区,你给我什么样的政策、企业什么样的政策,我才能帮你把商招来。

这就是存在的问题和不足,之前也讲过,比如说产业定位不准确,对于当地的产业基因了解的不是很清楚,也会有这样的问题。这就是我们说的在产业里没有规模,没有龙头,没有创新。招商我不想讲太多,因为今天更多的是讲痛点,招商一定是痛点之一,这是中端的一个痛点。


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